Comment réviser ses loyers ?
Qui en tant que propriétaire n’a jamais eu l’envie ou l’idée d’augmenter son loyer sur un coup de tête ?
Il est vrai que la chose est tentante, que ce soit pour parer davantage aux coups durs de la vie ou bien améliorer la rentabilité d’un investissement… hélas ce n’est pas possible. Ou du moins pas aussi facilement que l’on pourrait le croire.
Les loyers sont encadrés par des règles spécifiques !
Première chose à savoir
Vous pouvez augmenter les charges que vous demandez afin de bien englober celles de la copropriété ainsi que la taxe d’ordures ménagères. Petit rappel, le document de répartition annuelle pour la révision des comptes faite par le syndic vous indique la quote part redevable par votre locataire. Si vous incluez un abonnement électrique ou eau (conseillé pour les locations courtes), n’oubliez pas d’ajouter cela dans le calcul.
Il faut être très vigilant lorsque vous fixez le loyer hors charges d’origine. Pourquoi ? Tout simplement pour éviter d’avoir à entreprendre une démarche complexe de révision des loyers.
Une analyse comparative de marché (ACM) sur un minimum de 3 biens doit se faire pour s’aligner sur les prix de la région. Il vous suffit d’aller voir les annonces en cours pour vous faire une idée, même si dans l’idéal, faire appel à un professionnel s’avère plus sûr.
Pour information, il faut au minimum prendre comme critère de comparaison :
. la surface habitable en mètres carrés
. l’emplacement du bien (zone, commodités, vis-à-vis…)
. les annexes fournies (garages, celliers, caves, etc…)
La sous-évaluation
Seulement voilà, vous avez déjà loué et vous vous rendez compte que vous êtes bien en dessous des prix du marché. Pas de panique, il est techniquement possible de lancer une procédure de réévaluation de loyer uniquement au renouvellement du bail.
Votre demande doit s’appuyer sur le constat de loyers plus élevés dans au moins 6 logements pour une agglomération d’1 million d’habitants ou 3 logements dans les autres zones géographiques.
Ces logements doivent répondre à plusieurs caractéristiques :
. se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires
. les 2/3 des locataires occupent ces logements depuis plus de 3 ans
. chaque logement est décrit avec les informations mentionnées à l’article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990.
L’IRL
Ou indice de référence des loyers, correspond à l’évolution du coût de la vie.
Le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année sur l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, lors de son renouvellement. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail. La clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur.
L’indice est officiellement publié sur le Journal officiel et sa date de parution vous servira de référence.
Révision pour travaux
Lors de travaux d’amélioration (et non de mises aux normes), il est possible d’augmenter le loyer. On parle en général de travaux importants jouant sur le confort du locataire : climatisation, chauffage centrale, fenêtres double vitrage, etc…
- Lorsqu’il s’agit d’une nouvelle location, le montant des travaux doit être au moins égal à 6 mois de loyer.
- Dans le cadre d’un renouvellement de bail, ce montant est porté à un minimum de 1 an de loyers et le locataire doit être prévenu au moins 6 mois par lettre en AR.
Seule exception, en cas de relocation où les travaux représentent plus d’un an de loyers, la fixation est libre, comme c’est le cas en dehors des zones tendues.
Vous savez désormais l’essentiel, maintenant à vos chiffres !
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reviser-loyer-habitation-logement?xtor=ES-39-[BI_217_20210504]-20210504-[https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reviser-loyer-habitation-logement] 
