Location meublée, nue ou saisonnière : quelle option choisir ?

A savoir, si vous avez investi en Pinel ou Denormandie, vous devrez louer votre logement nu à un locataire qui y établira sa résidence principale. Ce sont les conditions obligatoires pour bénéficier de la réduction d’impôts sur le revenu accordée par l’Etat.

En revanche, si vous avez investi en dehors de ces régimes de défiscalisation, vous pouvez choisir librement  de quelle manière vous allez louer votre bien en prenant compte naturellement des conséquences fiscales, financières et juridiques.

Résumons tout d’abord quelle formule s’adapte à quel objectif

Choisissez la location nue si :

-Vous n’avez pas besoin de récupérer votre bien dans les 3 ans

-Vous recherchez un locataire stable

-Vous voulez faire simple

-Vous êtes faiblement imposé

Choisissez la location meublée si :

-Votre bien se situe dans une ville étudiante ou économiquement       dynamique

-Vous voulez récupérer facilement votre bien

-Vous voulez optimiser le rendement locatif

-Vous êtes fortement imposé

Choisissez la location touristique saisonnière si :

-Votre bien se situe dans une zone très touristique

-Votre bien ne se situe pas à Paris

-Vous recherchez une forte rentabilité

-Vous êtes prêt à vous investir dans la gestion du bien

Quelles différences pour la durée du bail et les     conditions de reprise du logement ?

La location nue et la location meublée sont toutes les deux         réglementées par la loi du 6 juillet 1989. Il existe cependant des   différences importantes.

1/. En location vide, le bailleur s’engage pour 3 ans. Il ne pourra pas récupérer son bien avant l’expiration de ce délai. A l’échéance, le contrat se renouvellera automatiquement pour une période de 3 ans, aux mêmes conditions de loyer, sauf si le bailleur donne congé à son locataire. Rappelons-le, ceci n’est possible qu’avec un préavis de 6 mois avant le terme et pour l’un des 3 motifs prévus par la loi : à savoir, pour vendre le bien, pour l’habiter (ou y loger un de ses proches) ou pour un motif légitime et sérieux (comme le non-paiement des loyers et des charges).

S’il s’agit d’un projet de vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption (le bien doit lui être proposé en priorité selon une procédure décrite par la loi).

2/. En meublé, le bailleur signe pour une durée plus courte : un an voir 9 mois si le locataire est étudiant. Le bail d’un an est renouvelable mais le préavis du bailleur n’est que de 3 mois dans le cas de congé (respectant les 3 mêmes motifs légaux que la location nue).

Si vente il y a, le locataire n’a pas de droit de préemption.

Il existe aussi, depuis 2019, le « bail mobilité », dont la durée peut être adaptée aux besoins de la personne désirant occuper le logement, et cela dans une fourchette de 1 à 10 mois. Cette personne doit naturellement se trouver en « mobilité » professionnelle (stage, mutation, formations…).

Avec ce bail mobilité, il n’y a ni préavis, ni droit de préemption : le bail est non renouvelable et se termine à la date prévue.

En meublé saisonnier, le propriétaire échappe à toutes ces obligations puisque le bail de courte durée n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Aucune période de location minimale n’est imposée, la seule limite étant une durée maximale fixée à 90 jours avec la même personne. La location s’effectuant à la journée, à la semaine ou au mois, le bailleur récupère facilement son bien. 

Attention cependant à la réglementation ! En effet, pour tenter de limiter le développement anarchique des meublés de tourisme, les grandes villes imposent la demande d’une autorisation de « changement d’usage » aux propriétaires souhaitant se lancer dans la location meublée de courte durée. Et celle-ci n’est pas facile à obtenir car il est considéré la plupart du temps qu’il faut transformer un mètre carré de surface commerciale de la ville en logement pour un mètre carré de logement converti en meublé touristique. Autant dire qu’aujourd’hui, le meublé touristique n’est plus une option à envisager à Paris !

Quelles différences au niveau du régime fiscal ?

1/. En location vide, les loyer perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il est donc déconseillé de choisir ce mode de location si les revenus salariaux et autres (pensions, retraites, etc…) sont déjà élevés.

En dessous de 15 000 €  de loyers bruts par an, le régime dit du micro foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%, représentant l’ensemble de vos charges.

Au-delà de ce seuil, on appliquera le régime du réel. Les charges engagées dans l’année (honoraires de gestion, travaux d’entretiens, intérêts d’emprunts, réparation ou amélioration du logement, assurances, taxes foncières…) sont déductibles des revenus pour leur montant réel.  Sous certaines conditions, le déficit foncier qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunts est déductible du revenu global dans la limité de 10 700 € par an.

La fraction qui excède ces 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunts seront imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

2/. En location meublée, classique ou de courte durée, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux : le BIC.

Le régime du micro-BIC se limite à 72 600 € de recettes et accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers charges comprises.

En dessus, il est possible de déduire de vos bénéfices vos charges pour leur montant réel, ainsi qu’un amortissement du bien (sur 25 à 40 ans), des travaux (sur 10 à 20 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans). Cette possibilité permet de parvenir à un revenu fiscal proche de zéro et même d’échapper à l’impôt de nombreuses années, la part d’amortissement pouvant être reportée indéfiniment.

Attention, les déficits en location meublée ne sont imputables que sur les revenus de même nature (foncier) et ne réduiront pas votre revenu global (salaires, pensions, retraites, etc…) sauf si la location est exercée à titre professionnel.